[南京園林綠化]物業(yè)工程管理入門必知

2017-03-03 瀏覽301次

 工程管理的重要性 
    一、工程管理是物業(yè)建設(shè)的基礎(chǔ)工作 
    物業(yè)的質(zhì)量優(yōu)劣，取決于物業(yè)設(shè)計的水平和工程施工質(zhì)量的好壞，在設(shè)計中遺留了不少問題，使物業(yè)管理處于十分被動的境地，使物業(yè)質(zhì)量受到嚴(yán)重?fù)p害，慎重小業(yè)主和租客沒完沒了的投訴，使管理人員疲于應(yīng)付。 

    二、優(yōu)秀的物業(yè)管理必須具備良好的硬件和軟件 
    物業(yè)管理的硬件就是物業(yè)設(shè)計水平和工程，有符合物業(yè)管理要求的高水平設(shè)計和優(yōu)良的工程質(zhì)量才能使物業(yè)價值提升。 

    物業(yè)管理的軟件是指物業(yè)管理的水平，是通過人的管理去實現(xiàn)，對物業(yè)進行科學(xué)管理、提供高水平的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 

    三、從物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)實情況也反映出必須加強工程管理 
    設(shè)計者對物業(yè)管理的特點缺乏了解，片面地追求設(shè)計指針或標(biāo)新立異，往往遺留不少問題，發(fā)展商在市場影響下，往往要改變工程設(shè)計和在施工中途改變物業(yè)功能，在物業(yè)投入使用時才發(fā)現(xiàn)，難以補救，在物業(yè)設(shè)計和工程施工中，用戶二次裝修的要求，在消防、供電等方面不能滿足客戶要求，發(fā)展商和物業(yè)管理公司必須加強工程管理。 

    工程管理的基本要求 
    一、工程管理就是對物業(yè)工程設(shè)計、施工到竣工驗收投入使用的全過程管理 
    在物業(yè)工程設(shè)計時，要求對物業(yè)的功能組合有比較準(zhǔn)確的定位。如果由發(fā)展商自行組織物業(yè)管理公司去承接物業(yè)管理任務(wù)，就要求能早期介入工程設(shè)計的咨詢工作。 

    對工程的施工管理，發(fā)商一般都聘請監(jiān)理公司進行監(jiān)督工程施工，但監(jiān)理公司的主人任務(wù)是監(jiān)督施工單位是否按圖施工和是否符合施工質(zhì)量，并不能代表管理公司對施工中發(fā)現(xiàn)的不符合管理服務(wù)要求的問題提出整改意見，專業(yè)物業(yè)管理公司，可以向發(fā)展商提出報告，并爭取他們的支持。 

    工程的竣工驗收是物業(yè)投入使用的關(guān)鍵階段，管理公司應(yīng)全面參與收樓和設(shè)備系統(tǒng)驗收工作。 

    二、工程管理的基本要求 
    1.對工程設(shè)計管理的基本要求 
    -物業(yè)的功能組合是否合理； 

    -供電系統(tǒng)的配置容量、主結(jié)線系統(tǒng)、負(fù)荷分配計量是否滿足安全和用戶需要； 

    -中央空調(diào)系統(tǒng)的選型和系統(tǒng)設(shè)計是否合理，送排風(fēng)系統(tǒng)是否完善； 

    -給排水系統(tǒng)是否充分考慮給水及排水需要； 

    -消防系統(tǒng)是否布局合理，自動報警能否滿足二次裝修的擴容需要； 

    -電梯和扶梯的選型是否先進和滿足物業(yè)功能需要； 

    -物業(yè)綠化和車場管理的布局是否合理完善。 

    2.對工程施工管理的基本要求 
    -工程調(diào)度會，了解工程進度和施工質(zhì)量情況； 

    -修改建議，使物業(yè)管理的條件更加完善； 

    -跟進工程分部試驗和驗收工作，掌握公共設(shè)備的質(zhì)量情況； 

    -收集資料，為編制公共設(shè)備系統(tǒng)的管理制度和操作規(guī)程作好準(zhǔn)備。 

    3.對工程竣工驗收階段的管理要求 
    -參與工程竣工驗收工作，有計劃有步驟地分部接管物業(yè)； 

    -按穗《廣州市建設(shè)工程檔案移交辦法》，參加工程竣工資料的交接工作； 

    -參加發(fā)展商、監(jiān)理公司、施工單位和物業(yè)管理公司共同進行的和的業(yè)巡樓檢查，施工單位繼續(xù)整改完善的依據(jù)； 

    在竣工驗收過程中，作好小業(yè)主二裝修的設(shè)計審查和施工管理工作。(南京園林工程)